전체 글31 어림셈법과 자본회수기간법 1. 어림셈법- 어림셈법에서는 크게 두가지 유형이 있다. 여러 종류의 현금수지를 승수의 형태로 표시하는것(승수법)과 수익률의 형태로 표시하는 것(수익률법)이 있다.- 어림셈법은 시간가치를 고려하지 않는 비할인기법이다. 한 해의 소득을 기준으로 하며, 처분을 고려하지 않는다. 할인현금수지(DCF) 분석법화폐의 시간가치와 매 기간의 소득이득, 자본이득을 모두 고려하며 주로 대규모 부동산에 적용된다.사용지표 동일- 합리적이다.어림셈법(경험셈법)화폐의 사긴가치를 고려하지 않으며 첫해 안정적인 소득이득만 고려한다.수익이 안정적인 소규모 부동산에 적용되며 사용지표 차이 - 직접 비교가 곤란하다. ※ 크기비교1. 총소득승수 2. 세전현금수지승수 3. 총자산회전율 > 종합자산본한원율4. 지분배당률 > 세후수익률 유형 .. 2024. 5. 26. 매각 현금흐름 계산과 할인현금수지분석법 1. 매각 현금흐름 계산(1) 의의 매각 현금흐름(지분복귀액)이란 부동산을 일정 기간 보유하다가 처분하는 경우에 지분투자자에게 귀속되는 수입을 말한다. 이로 인한 소득을 자분이득이라 한다. 매도가격(Selling price)(총매각대금)- 매도경비(Selling expense) ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ 순매도액(Net sales proceed)- 미상환저당찬금(Unpaid mortgage balance)ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ 세전 지분복귀액(Before-tax equity reversion)- 자본이득세(Taxes due on sale)(양도소득세)ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ 세후 지분복귀액(afte.. 2024. 5. 21. 영업수지와 영업소득세 계산 1. 영업수지의 계산영업수지의 계산이란 부동산투자의 운영(영업)으로 발생하는 현금수입과 현금지출을 측정하는 것을 말한다. 이로 인한 이득을 소득이득이라 한다. 단위당 예상 임대료 x 임대 단위수ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ 가능총소득(PGI: potential gross income)(잠재총소득)- 공실 및 불량부채(공실 및 대손충당금) + 기타소득(주차장 수입, 자판기 수입 등)(영업외 수입)ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ 유효총소득(BGl: effective gross income)- 실제 - 영업경비(OE: operating expenses: 유지수선비, 재산세, 화재보험료 등)ㅡㅡㅡㅡㅡㅡ.. 2024. 5. 20. 효율적 프론티어와 지배원리 1. 효율적 프론티어와 지배원리(1) 효율적 전선① 평균-분산 지배원리에 의해 선택된 포트폴리오를 효율적 포트폴리오(efficient portfolio)라 한다.② 효율적 포트폴리오의 집합을 효율적 전선(투자선) 혹은 효율적 프론티어(efficient frontier)라 한다.이는 동일한 위험에서 최고의 수익을 나타내는 포트폴리오를 연결한 곡선이다.효율적 전선(곡선 AB)이 우상향한다는 것은 투자자는 주어진 위험에서 그 이상의 수익률을 얻을 수 없기 때문에 더 높은 수익을 얻기 위해서는 더 많은 위험을 감수해야 한다는 것을 의미한다. = 위험과 수익의 비례관계 ㄱ. 지배원리는 같은 위험에서는 기대수익률이 가장 큰 것을 택하고, 같은 수익률에서는 위험이 적은 것을 택하는 것이다. 이러한 관점에서 볼 때.. 2024. 5. 9. 이전 1 2 3 4 5 ··· 8 다음
