1. 영업수지의 계산
영업수지의 계산이란 부동산투자의 운영(영업)으로 발생하는 현금수입과 현금지출을 측정하는 것을 말한다. 이로 인한 이득을 소득이득이라 한다.
단위당 예상 임대료
x 임대 단위수
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가능총소득(PGI: potential gross income)(잠재총소득)
- 공실 및 불량부채(공실 및 대손충당금)
+ 기타소득(주차장 수입, 자판기 수입 등)(영업외 수입)
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유효총소득(BGl: effective gross income)- 실제
- 영업경비(OE: operating expenses: 유지수선비, 재산세, 화재보험료 등)
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순영업소득(NOI: net operating income)
부채서비스액(Ds: debt service)(원리금상환액, 월부금, 저당지불액, 원금
- +이자)
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세전현금수지(BTCF: before-tax cash flow): 세전현금흐름
- 영업소득세(TO: taxes from operation)
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세후현금수지(ATCF: after-tax cash flow): 세후현금흐름
(1) 가능총소득(PGI, 가능조소득, 잠재총소득)
매년 예상단위당 임대료에 임대 가능한 단위수를 곱한 것이다. 이는 잠재 적 예상임대료 수입이며 100% 임대를 가정하여 산정한다.
(2) 공실 및 불량부채액(공실 및 대손충당금)
모든 임대료가 들어오는 것은 아니라는 가정하에서 공실이나 회수가 불가 능한 금액 등으로 인해 발생하는 손실액으로 일반적으로 가능총소득의 5% 정도를 산정한다.
(3) 기타소득(영업외 수입)
주차장 수입, 자판기 수입, 광고판 수입 등이 있다.
(4) 유효총소득(EGI, 유효조소득)
가능총소득에서 공실 및 불량부채액을 빼고 기타수입을 더한 것이다. 이는 가능총소득보다 작을 수도 있고 클 수도 있다. 하지만, 유효총소득은 순영 업소득에 비해서는 반드시 크다.
① 공실 및 불량부채액 > 기타소득 → 가능총소득 > 유효총소득
② 공실 및 불량부채액 < 기타소득 → 가능총소득 < 유효총소득
(5) 영업경비(OE)
대상부동산을 운영하는데 드는 유지 • 관리비, 수선비, 재산세, 종합부동 산세, 보험료, 광고비, 전기 • 수도료 등 포함된다.
| 포함항목 | 불포함항목 |
| • 건물 유지수선비(수익적 지출) • 재산세,종합부동산세 등 보유관련 조세 • 화재보험료 등 손해보험료 • 각종 수수료, 광고비, 전기료, 전화료 |
• 공실 및 대손충당금 • 부채서비스액 • 감가상각비 • 소득세, 법인세, 자본이득세(양도소득세) • 자본적 지출(가치 증가, 증축, 교체) |
(6) 순영업소득(NOI)
유효총소득에서 영업경비를 뺀 것이다.
(7) 부채서비스액(DS, 저당지불액, 원리금상환액, 원금 + 이자)
부동산투자시에 대출을 받은 경우에 매 기간 지불해야 하는 원리금상환액
이다.
(8) 세전현금수지(BTCF)
순영업소득에서 부채서비스액을 뺀 것이다. 순영업소득은 세전현금수지보 다 큰 편이지만, 전액 자기자본으로 투자하여 대출금이 없다면 부채서비스 액이 없으므로 순영업소득은 세전현금수지와 동일할 것이다.
(9) 영업소득세(TFO)
부동산을 운영하면서 발생하는 영업소득에 대한 세금 항목이다. 영업소득 세는 매 기간 지불하는 항목이다.
(10) 세후현금수지(ATCF)
세전현금수지에서 영업소득세를 뺀 것이다. 세전현금수지는 세후현금수지 보다 큰 편이지만, 적자이거나 비과세 대상이어서 영업소득세가 없게 된다 면 세전현금수지와 세후현금수지가 동일할 것이다.
※ 영업 현금흐름(영업수지)의 계산
1. 대출금 상환에 따른 매 기간의 원리금상환액(부채서비스액) 중 원금상환분은 지분증가분(지분형성분)이 된다.
2. 유효총소득은 순영업소득에 비해서 큰 편이다.
3. 순영업소득은 세전현금수지보다 큰 편이지만, 대출금이 없다면 원리금상환액 (부채서비스액)이 없으므로 순영업소득과 세전현금수지는 동일할 것이다.
4. 세전현금수지는 세후현금수지보다 큰 편이지만, 과세대상 소득이 적자이거나 투자자가 비과세대상이라면 영업소득세가 없으므로 세전현금수지와 세후현금 수지는 동일할 것이다.
5. 유효총소득에서 순영업소득을 차감하면 영업경비가 되며, 순영업소득에서 영업 경비를 더하면 유효총소득이 된다.
※ 대체충당금
임대아파트 투자자가 에어컨 시설이나 주방기구 등 시설 을 교체하기 위해 얼마씩 영업경비로 지출하여 적립한 금액을 말하여 자본비 지축로 취급한다(세액공제 안됨).
※ 영업비지출
부동산의 유효수명이나 가치 를 단지 유지시켜 주는 수선비(세액공제됨)
※ 자본비지출
부동산의 유효수명이나 가치를 증진시켜 주는 수선비(세액공제 안됨)
2. 영업소득세 계산
| 순영업소득 + 대체충당금 - 이자지급분 - 감가상각액 ----------------------------------- 과세소득 x 세율 ----------------------------------- 영업소득세 |
세전현금수지 + 대체충당금 - 원금상환분 - 감가상각액 ----------------------------------- 과세소득 x 세율 ----------------------------------- 영업소득세 |
1. 영업소득세 계산은 순영업소득으로부터 계산할 수 있고, 세전현금수지로부터 계산할 수 있으며 결과는 동일하다.
2. 대체충당금은 영업경비 항목에 포함되어 계산되었다면 자본비지출로 취급되므 로 세액공제는 되지 않는다.
3. 부채서비스액 중 원금상환분은 부동산의 실질가치를 상승시켜 투자자의 지분을 증가시키므로 세금에서 공제되지 않는다.
4. 부채서비스액 중 이자지급분은 세금에서 공제된다.
5. 감가상각액은 세금에서 공제된다. 따라서, 영업소득세 계산시에는 건물의 감가 상각비를 알아야 한다. 감가상각을 많이 처리해 주면 세금공제가 많이 되어 영업소득세가 작아진다.