1. 효율적 프론티어와 지배원리
(1) 효율적 전선
① 평균-분산 지배원리에 의해 선택된 포트폴리오를 효율적 포트폴리오(efficient portfolio)라 한다.
② 효율적 포트폴리오의 집합을 효율적 전선(투자선) 혹은 효율적 프론티어(efficient frontier)라 한다.
이는 동일한 위험에서 최고의 수익을 나타내는 포트폴리오를 연결한 곡선이다.
효율적 전선(곡선 AB)이 우상향한다는 것은 투자자는 주어진 위험에서 그 이상의 수익률을 얻을 수 없기 때문에 더 높은 수익을 얻기 위해서는 더 많은 위험을 감수해야 한다는 것을 의미한다. = 위험과 수익의 비례관계
ㄱ. 지배원리는 같은 위험에서는 기대수익률이 가장 큰 것을 택하고, 같은 수익률에서는 위험이 적은 것을 택하는 것이다. 이러한 관점에서 볼 때 C는 D와 B보다 우위에 있고 이들을 지배하게 된다.
ㄴ. 효율적 전선상의 투자안은 동일한 위험도에서 그 아래의 다른 투자안을 지배한다.
ㄷ. 효율적 전선상의 투자안들은 상호간에는 평균- 분산의 지배원리가 적용 되지 않는다. 즉, 지배원리로는 A와 B 중에서는 어느 것이 더 우월한 투자안이라 판단하기 곤란하다. 다만, 공격적인 투자자의 경우에는 A투자안에, 보수적 투자자인 경우에는 B투자안에 투자하려고 할 것이다.
(2) 무차별곡선과 최적 포트폴리오
① 불확실성하에서 위험에 대한 투자자의 합리적인 행태는 위험험오직 태\도이며, 위험혐오적 투자자들의 합리적 목적은 기대효용의 극대화에 있다.
② 투자자들의 위험에 대한 태도는 무차별곡선으로 표시되는데, 무차별곡선이 아래로 볼록한 우상향의 형태를 갖는 것은 투자자가 위험혐오적이라는 것을 의미한다. 이때 투자자의 위험회피도가 클수록 더욱 가파르게 된다.
ㄱ. 위험혐도오도가 더 큰 투자자의 무차별곡선은 급경사이고 위험혐오도가 작은 투자자의 무차별곡선은 완경사이다.
ㄴ. 甲의 무차별곡선의 기울기가 더 가파른 것은 乙보다 더욱 위험혐오적이라는 것을 의미한다.
③ 최적의 포트폴리오는 효율적 전선과 투자자의 무차별곡선이 접하는 점에서 결정된다.
ㄱ. 어떤 투자자의 최적점은 다른 투자자에게 최적점이 아닐 수 있다.
ㄴ. 甲의 최적의 포트폴리오는 'X점'이 되고, 乙의 최적의 포트폴리오는 'Y점'이다.
(3) 부동산 포트폴리오의 한계
① 부동산시장은 부동산의 특성으로 인해 불완전시장이므로 포트폴리오 수익률을 정기적으로 계량화하기 곤란하다. 또한, 투자자의 능력에 따 라 수익률이 다르게 산출되므로 평균적 수익률 산정이 곤란하다.
② 포트폴리오 모형은 단기간의 모형이나 부동산투자는 장기간 모형이다.
즉, 단기시장인 주식시장에서 발달한 포트폴리오 이론을 장기시장인 부동산시장에 적용하는 데는 한계가 있다.
③ 부동산은 분할이 어려운 한계를 갖는다.
④ 토지종합소득세 등 투자자별로 다른 세율이 산출되어 절세효과 등에 따른 수익률 산정이 어렵다.
※ 참고 [재산3분법]
자산 선택에 있어서 수익성, 안정성, 환급성을 고려하여 부동산, 주식, 예금 3분야에 분산시킴으로써 정기변동에서 오는 위험부담으로부터 벗어나고 수익을 취하자는데 목적을 둔 자산관리이다. 이는 단지 포트폴리오의 일종일 뿐 최선의 배합은 아니다.
| 구 분 | 부동산 | 주 식 | 예 금 |
| 안정성 | ○ | x | ○ |
| 수익성 | ○ | ○ | x |
| 환금성 | x | ○ | ○ |
- 경기침체로 인해 부동산의 수익성이 악화되면서 야기되는 위험은 사업 위험에 해당된다.
- 차입자에게 변동금리대출을 실행하면 대출자의 인플레이션 위험은 낮아진다
- 효율적 프론티어에서는 추가적인 위험을 감수하지 않으면 수익률을 증가시킬 수 없다.
- 개별부동산의 특성으로 인한 비체계적인 위험은 포트폴리오를 통해 제거 할 수 있다.
- 분산투자 효과는 포트폴리오를 구성하는 투자자산 종목의 수를 늘릴수록 비체계적 위험이 감소되어 포트폴리오 전체의 위험이 감소되는 것이다.
- 포트폴리오 전략에서 구성자산 간에 수익률이 반대 방향으로 움직일 경우 위험감소의 효과가 크다.
- 효율적 프론티어란 평균-분산 지배원리에 의해 모든 위험수준에서 최대의 기대수익률을 얻을 수 있는 포트폴리오의 집합을 말한다.
- 효율적 프론티어의 우상향에 대한 의미는 투자자가 높은 수익률을 얻기 위해 많음 위험을 감수하는 것이다.
- 포트폴리오 이론은 투자 시 여러 종목에 분산 투자함으로써 위험을 분산시켜 안정된 수익을 얻으려는 자산투자이론이다.