1. 어림셈법
- 어림셈법에서는 크게 두가지 유형이 있다. 여러 종류의 현금수지를 승수의 형태로 표시하는것(승수법)과 수익률의 형태로 표시하는 것(수익률법)이 있다.
- 어림셈법은 시간가치를 고려하지 않는 비할인기법이다.
한 해의 소득을 기준으로 하며, 처분을 고려하지 않는다.
할인현금수지(DCF) 분석법
화폐의 시간가치와 매 기간의 소득이득, 자본이득을 모두 고려하며 주로 대규모 부동산에 적용된다.
사용지표 동일- 합리적이다.
어림셈법(경험셈법)
화폐의 사긴가치를 고려하지 않으며 첫해 안정적인 소득이득만 고려한다.
수익이 안정적인 소규모 부동산에 적용되며 사용지표 차이 - 직접 비교가 곤란하다.
※ 크기비교
1. 총소득승수 < 순소득승수
2. 세전현금수지승수 < 세후현금수지승수
3. 총자산회전율 > 종합자산본한원율
4. 지분배당률 > 세후수익률
유형 1. 승수법
- 총소득승수 : 총소득에 대한 총투자액의 배수이다.
- 순소득승수: 순영업소득에 대한 총투자액의 배수이다. 순소득승수를 자본회수기간이라고도한다.
- 세전현금수지승수: 세전현금수지에 대한 지분투자액의 배수이다.
- 세후현금수지승수: 세후현금수지에 대한 지분투자액의 배수이다.
* 총소득과 순영업소득은 총투자액에 대한 대가인 반면, 세전현금수지와 세후현금수지는 지분투자액에 대한 대가이다.
유형 2. 수익률법
- 종합자본환원율: 부동산평가에서 흔히 쓰이며, 총투자액에 대한 순영업소득의 비율이다. 종합자본환원율의 역수는 순소득승수가 된다.
- 지분배당률(지분환원률): 지분투자액에 대한 세전현금수지의 비율로서 세전현금수지승수의 역수이다.
- 세후수익률: 지분투자액에 대한 세후현금수지의 비율로서 세후현금수지승수의 역수이다.
※ 한계
미래의 현금수지를 할인하지 않기 때문에 화폐의 시간가치를 고려하지 않는다.
한 가지 방법에 의해 계산된 비율을 다른 방법에 의해 계산된 비율과 직접 비교하기 곤란하다.
2. 자본회수기간법
자본회수기간법(payback period method)
1. 회수기간법의 유형
ㄱ. 단순회수기간법: 초기에 투자된 총 금액을 회수하는데 걸리는 기간을 의미하며, 화폐의 시간가치를 고려하지 않는다.
ㄴ. 현가회수기간법: 초기 투자비를 현재가치로 회수하는데 걸리는 기간을 의미하며, 화폐의 시간가치를 고려한다.
* 보통은 자본회수기간법이라고 하면 단순자본회수기간을 의미하며, 화폐의 시간가치를 고려하지 못한다. 현가회수기간법은 시간가치를 고려한 할인 기법이다.
2. 회수기간법의 의사결정 기준
ㄱ. 독립적인 투자안: 투자안의 자본회수기간 < 기업의 목표회수기간 따라서 투자안의 회수기간이 기업의 목표회수기간보다 짧을경우 투자가 채택이 된다. 즉 회수기간은 짧을수록 좋다.
ㄴ. 상호배타적인 투자안: 여러 투자안들 중에서 최적의 투자안은 회수기간이 가장 짧은 투자안을 선택하게 된다.
* 회수기간은 투자시점에서 발생한 비용을 회수하는데 걸리는 기간을 말하며, 회수기간방법에서는 투자안중에서 회수기간이 가장 단기인 투자안을 선택한다.
3. 평균회계이익률법
1. 평균회계이익률 = 예상평균순이익(감가상각비 및 세금공제 후 순이익) / 평균 투자액(평균 수장부가치)
2. 투자안의 이익률이 기업의 최소목표 평균 회계이익률보다 클 경우에 투자를 채택한다
3. 예산 편성시에 작성되는 회계자료를 바로 이용할 수 있어서 편리하고, 간단하며 이해하기 쉽다.
4. 장부상의 이익인 회계적 이익을 이용하는 방법이며 현금수지를 나타내는 것은 아니다.
5. 화폐의 시간가치를 무시했으며 목표평균회계이익률 산정시에 자의성이 개입된다.
* 회계적 이익률법에서는 투자안의 이익률이 목표 이익률보다 높은 투자안 중에서 이익률이 가장 높은 투자안을 선택하는 것이 합리적이다.