1. 부동산금융의 의의
(1) 개념
① 부동산 구입에 많은 자금이 필요한 소비자에게 일정한 자금을 대출해 주거나, 부동산 개발시에 많은 자금이 필요한 개발업자 에게 일정한 자금을 대출해 주는 등의 행위이다.
② 부동산의 고가성을 원인으로 한다.
③ 부동산금융은 주택금융과 토지금융으로 나누어지며, 이 중 주택금융이 중심적 역할을 한다.
(2) 기능
① 주택거래의 활성화: 주택구입자에게 주택자금을 융자하여 구매력을 높 이므로 주택거래의 활성화에 기여한다.
② 자가주택의 공급확대: 주택금융은 임차가구가 자가주택 소유를 확대하 는 데 기여한다.
③ 주거안정: 주택자금대출을 통해 국민의 주거 불안정문제를 해소하여 주거안정을 도모한다.
④ 경기조절: 주택시장이 침체일 때 수요자금융을 확대하여 주택수요를 증가시켜 주택경기를 부양시키며, 주택시장이 너무 과열되어 주택가격이 급등할 때는 수요자금융을 축소하여 주택수요를 억제시키거나 공급자 금융을 확대하여 주택경기를 조절할 수 있다.
⑥ 저축의 유도와 주택자금의 조성: 일정한 저축자에게 청약조건을 줌으로써 주택마련을 위한 저축을 유도하고, 금융기관은 필요한 주택자금을 조성한다.
(3) 원칙
① 자금의 확보: 부동산은 고가성으로 인하여 부동산공용의 재원을 정부에만 의존하는 것은 부동산금융을 원할하지 않게 한다. 민간자금을 확보하는 것이 중요하다.
② 대출금리의 책정: 부동산금융은 적절한 매출금리의 책정이 필요하다.
③ 부동산채권 보전: 부동산금융은 개인을 상대로 장기대출을 하는 것이 대부분이다. 그렇기 때문에 상환이 불확실하여 금융기관이 참여하기를 꺼린다. 원활한 부동산금융을 위하여 이를 보전할 제도를 정비해야 한다.
④ 부동산대출채권의 유동화: 부동산금융은 대부분 장기 대출이기 때문에 원활한 공급을 위하여 유동화시킬 필요성이 있다.
2. 종류
(1) 지분금융
주식회사가 주식을 발행하거나, 주식회사가 아닌 법인이 지분권을 판매하여 자기자본을 조달하는 것을 말한다.
지분금융은 실적배당이 이루어지며 그 예는 다음과 같다.
①산디케이트(Syndicate)의 지분출자액(다수의 소액투자자로 구성)
②조인트벤처 (joint venture)의 지분출자액(소수의 개인이나 기관 투자자로 구성)
③ 부동산투자회사(REITs, 리츠)의 주식발행액
④ 공모에 의한 증자
⑤ 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 (자본시장 통합법)에 의한 부동산 간접투자편드
(2) 부채금융
저당권을 선정하냥 사채를, 발행하여 타인자본을 조합 하는 것을 말한다. 일정한 이자수입이 발생한다.
① 저당금융(저당대출)
② 신탁금융(신탁증서금융) > 소유권이전, 증서를 통한 질권설정
③ 회사채발행, 주택상환사채
④ 주택저당담보증권(MBS): MPTS, MBB, MPIB, CMO
⑤ 자산유동화증권(ABS)
(3) 메자닌금융
'메자닌'은 건물 1층과 2층 사이에 있는 중간층을 뜻하는 이탈리아이 에서 유래한 말로, 금융에서는 채권과 주식의 성격을 모두 가지고 있는 채권과 주식의 중간형태의 사채를 말한다.
메자닌금융은 주식을 통한 자금조달이 어려울 때, 담보나 신용이 없어 대출을 받기 힘들 때 배당우선주, 전환사채(CB)나 신주인수권부 메자닌금융 사채(BW) 등 주식연계채권 등을 발행해 자금을 조달하는 것을 말한다.
대개 무담보이며 채권변제 순위에서 대출보다는 밀리고, 지분투 자분보다는 앞서 일종의 후순위채의 성격이 강하다.
무담보대출의 일종으로 담보력이 약한 벤처기업 등이 주로 사용한다.
① 신주인수권부사채(BW)
② 전환사채(CB)
3. 저당금융(저당대출)과 신탁금융(신탁증서금융)
1. 저당금융(저당대출, 담보금융)
① 저당금융은 차입자가 담보부동산의 소유권은 그대로 보유한 채 부동산을 담보로 자금을 융자받는 것을 말한다. 저당권은 항상 채권에 부속되며 부채금 융이다.
② 저당권은 대출금 상환이 있을 때까지 대출자의 자산이 되어 대출기관은 이를 2차 저당시장에서 유동화시킬 수 있다.
③ 이는 차입자의 채무불이행시 법원의 경매과정을 거치므로 시간이 많이 소요 되며 저당권 실행절차가 복잡하며 차입자의 구제절차가 많아 대출자에게 불편할 수 있다.
④ 만일 저당금융에서는 경락대금으로 차입자가 채무를 완전히 변제하지 못하면 대출자는 법원의 부족금 판결을 받아 차입자에 대해 개인적인 무담보채 권은 확보할 수 있다. 즉, 일종의 소구대부이다.
⑤ 처분가격이 낮은 편이다.
2. 신탁금융(신탁증서금융)
① 신탁금융은 차입자가 담보신탁 목적으로 차입자가 부동산소유권을 신탁회사(수탁자)에 형식적으로 이전하는 신탁계약을 벗고 이 담보신탁의 수익증권을 교부받는다. 그리고 차입자가 이 수익증권을 금융기관에 계출하여 융자를 받는 것이다. 신탁금융도 부채금융의 일종이다.
② 신탁금융은 차입자가 기한 내에 채무를 이행하지 않으면 신탁기관에게 즉각 매각권(공매)이 주어짐으로써 저당권 실행절차가 단순하므로 대출자가 선호한다.
② 이는 양도담보의 기원이 되었고 우리나라에서는 많이 활용되고 있지는 않다.
② 만일 신탁금융에서는 저당권 실행을 통해 대출금을 완전히 변제받지 못해도 저당금융(담보금융)처럼 개인적 무담보채권을 확보할 수 없다. 즉, 일종의 비소구대부이다.
③ 처분가격은 저당금용(저당대출, 담보금용)보다 높은 편이다.