1. 이자율
(1) 이자율의 의의
① 융자시의 이자율은 대출기간 중 이자율이 일정한 고정이자율제도와, 대출기간 중 이자율이 변동하는 변동이자율제도가 있다. 여기서 이자율은 항상 융자잔고에 대해 적용된다.
② 대출자입장에서의 이자율 결정요소
ㄱ. 대출자의 자금동원비용: CD금리(양도성예금증서 수익률), 콜금리, 코픽스금리(COFIX, 자금조달비용지수)가 인상되면 대출금리가 인 상된다.
ㄴ. 예상인플레이션율: 인플레이션이 예상되면 대출금리가 인상된다.
ㄷ. 다른 경쟁대출기관의 이자율: 경쟁 금융기관의 금리가 인상될 때는 대출금리가 인상된다.
ㄹ. 담보가치나 담보인정비율에 따른 위험도: 담보주택가치가 하락하는 경우, 후순위저당인 경우, 담보인정비율(대부비율)이 상승하는 경우에 채무불이행 위험이 커지므로 대출금리가 인상된다.
ㅁ. 차입자의 신용에 따른 위험도: 자입자의 소득 감소, 취업상태 불안정, 연체실적 증가, 신용도 감소 등으로 채무불이행 위험이 커질 때 인상된다.
ㅂ. 대출기관의 현금부족, 장단기 수급불일치: 금융기관의 유동성위험이 커질 때 인상된다.
ㅅ. 다른 대안적 투자에서 얻을 수 있는 수익률: 다른 투자 안에서 수익률이 높게 나타난다면 상승하는 경향이 있다.
(2) 이자율 결정원리
① 실질이자율: 실질이자율은 명목이자율에서 인플레이션율을 공제한 것이므로 인플레이션이 없는 상태의 이자율이다.
실질이자율 = 명목이자율- 인플레이션율
② 명목이자율(계약이자율, 표시이자율): 시장의 실질이자율, 위험의 대가, 예상인플레이션율 등을 더하여 대출자가 정하는 이자율이다. 따라서 명목이자율은 인플레이션율이 가산된 이자율을 의미한다.
명목이자율(대출금리) = 실질이자율 + 예상인플레이션율
2. 저당의 상환방법
1. 고정이자율제도(고정이자율 저당대부)
(1) 의의
고정이자율제도는 전체 대출기간 동안 처음 대출자와 차입자가 약정된 이자율을 적용하는 저당대출로, 원금균등상환, 원리금균등상환, 증상환 등이 있다.
(2) 구성
① 초기 대출금리: 고정이자율이 변동이자율보다 일반적으로 높다
② 예상치 못한 인플레 발생시: 명목이자율 불변, 실질이자율 하락, 대출자는 손해가 되고, 차입자는 이익이 된다.
③ 대출시점에 설정되는 금리는 명목금리이다.
④ 고정이자율제도에 따른 시장이자율의 변화
| 시장이자율 | 차입자 | 대출자 |
| 시장이자율 상승 (저당이자율 < 시장이자율) |
현 상태를 유지하는 것이 유리 | 수익성 악화, 조기상환 유도(잔고할인) |
| 시장이자율 하락 (저당이자율 > 시장이자율) |
조기상환(만기 전 변제) 재융자 받는것이 유리 | 중도상환 위험↑ 조기상환 수수료 부과 |
3. 변동이자율제도
(1) 의의
변동이자율제도는 대출기간 동안 이자율이 변동하는 방식을 말하며, 가변이자율저당, 조정이자율저당, 재협정이자율저당 등이 있다.
(2) 구성
① 초기 대출금리: 변동이자율이 고정이자율보다 일반적으로 낮다.
② 예상치 못한 인플레이션 발생시: 명목이자율 상승, 실질이자율 불변,따라서 대출자는 보호가 되고, 차입자는 손해다.
③ 변동이자율제도에서 이자율의 결정
기준금리(지표, Index) + 가산금리(마진, spread)
※ 참고
1. 기준금리(index)
① 기준금리는 시장이자율을 대표하는 수익률이며 보통 CD금리(양도성예금증 서 수익률)를 사용하나 최근에는 코픽스금리(COPIX; 은행들의 자본조달비 용지수)를 사용하기도 한다.
② 기준금리는 시장상황에 따라 변동하며, 이 기준금리 조정주기가 짧을수록 대출자가 유리하고, 차입자는 불리하다.
CD금리의 경우 보통 3개월을 조정 주기로, 코픽스금리의 경우 보통 6~12개월을 조정주기로 적용한다.
③ 기준금리 인상요인에는 인플레율 상승, 콜금리 인상, 이자비용에 대한 소득 공제한도 증가 등이 있다.
2. 가산금리(spread)
① 가산금리는 마진, 위험가산금리로서 대출자와 차입자의 계약에 의해 고정된다.
② 위험가산금리는 개인의 연체실적 등 신용도에 따라 다르다.
(3) 특징
① 변동이자율제도는 대출자가 선호한다. 이는 인플레이션위험이나 이자율변화위험을 차입자에게 전가시키기 때문이다.
② 이자율 조정주기가 짧을수록 대출자가 차입자에게 이자율 변화위험을 신속하게 전가시키므로 대출자에게 유리하고, 차입자에게 불리하다.
즉, 대출자는 이자율 조정주기가 짧은 것을 원하고 차입자는 이자율 조정주기가 긴 것을 원한다. 따라서 대출자는 연말에 1번 이자를 받는 것보다 3개월 단위로 4번 나누어 받는 것이 유리하다.
③ 따라서, 변동금리부 주택담보대출의 이자율의 조정주기가 짧을수록이 자율변동의 위험은 대출자에서 차입자에게로 더 전가된다.
④ 변동이자율저당은 상환기간 중 추가적인 상환부담으로 인해, 채무불이행 가능성은 고정이자율저당에 비해 커진다.
⑤ 금리상한(interest cap) 변동금리의 경우 융자약정서에 이자율의 변동범위를 사전에 약정하는 것으로서, 약정된 상한 이상으로 금리가 상승하지 않으므로 차입자의 위험부담을 줄여준다.
※ 핵심 고정이자율제도와 변동이자율제도
1. 통상 대출시점에서 변동금리방식이 고정금리방식보다 이자율이 낮다.
2. 고정이자율제도에서 시장이자율이 하락하는 경우, 차입자는 조기상환하고 재융자받는 것이 유리하다.
3. 변동이자율제도에서 기준금리는 시장상황에 따라 계약기간 중에 변동하고, 가산금리는 계약기간 중 불변한다.
4. 변동금리부 주택담보대출의 이자율의 조정주기가 짧을수록 이자율변동의 위험 은 대출자에서 차입자에게로 더 전가된다.