| 아파트 분양가규제의 효과 | 아파트 분양가자율화의 효과 |
| • 분양가 인하 • 투기 증가, 가수요 • 생산성 악화, 질적 수준 저하 • 신규공급 감소, 중고주택가격 상승 • 저소득층의 주택난 심화 |
• 분양가 인상 • 투기 감소, 실수요 • 생산성 악향상, 질적 수준 향상 • 신규공급 증가, 대형 주택 위주 공급 • 저소득층의 주택난 심화 |
1. 분양가 규제: 분양가상한제(최고가격제)
(1) 의의
분양가규제정책은 정부가 무주택 서민에게 저렴하게 주택을 구입하도록 시장가격 이하에서 최고가격을 설정하는 제도이며, 이는 주택경기가 과열될 때 사용된다. 단기에는 정책적 효과가 있으나 장기는 정책적 효과가 적다.
(2) 특징
① 시장가격보다 분양가를 낮게 설정해야 한다.*
* 만일 분양가를 시장균형 가격보다 높게 설정하면 수요공급에 어떠한 영향도 미치지 않는다.
② 수요량 증가와 공급량 감소로 초과수요가 발생한다(주택의 소비과열, 선착순, 추첨으로 공급) → 수요의 가격탄력성이 탄력적일수록 수요 증가가 커지고, 공급의 가격탄력성이 탄력적일수록 공급 감소가 더욱 심해져 초과수요(공급부족)가 더욱 커진다.
③ 주택구입난 심화, 신규 주택공급 위축(생산성 악화)되어 주택의 질적 저하를 초래할 수 있다.
④ 장기적으로 주택공급이 감소하고 중고(재고) 주택가격이 상승한다.
⑤ 분양가와 시장가격 차이로 전매차익에 의한 투기적 수요가 증가한다. 그러므로 주택청약저축제도 활성화 • 과열 우려, 분양권 불법전매가 발생할 수 있다.
⑥ 지가가 낮은 외곽에 주택을 건설하므로 외곽이 고밀도로 이용되어 토지이용의 비효율성을 초래한다.
⑦분양받은 자와 분양받지 못한 자 간의 소득의 불균형이 심화된다.
⑧ 도심의 하향여과와 지주분리를 야기한다(여도시화 현상 야기)
⑨ 분양가상한제를 소형주택에만 실시하면 소형주택 공급은 감소하나 대형주택 공급은 증가한다.
(3) 분양가규제의 문제점을 해결하기 위한 대책
신도시 주택지 개발을 통한 주택공급의 확대, 품질보증제도 실시, 분양가와 시장가격의 차액만큼의 채권입찰제 실시가 필요하다.
(4) 주택법령상 분양가규제 (분양가격의 제한 등)
① 사업주체가 일반인에게 공급하는 공동주택 중 다음의 어느 하나에 해당하는 지역에서 공급하는 주택의 경우에는 「주택법」 제57조에서 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급하여야 한다.
ㄱ. 공공택지
ㄴ. 공공택지 외의 택지에서 주택가격 상승 우려가 있어 국토교통부장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정하는 지역
② 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 분양가규제를 전용하지 아니한다.
ㄱ. 도시형 생활주택
ㄴ. 경제자유구역에서 건설 • 공급하는 공동주백
ㄷ. 관광특구에서 건설 • 공급하는 공동주택으로서 해당 건축물의 층수가 50층 이상이거나 높이가 150미터 이상인 경우
③ 분양가격은 택지비와 건축비로 구성(토지임대부 분양주백의 경우에는 건축비만 해당한다)
V 기출 V
1. 분양가상한제는 장기적으 로 민간의 신규주택 공급을 위축시킴으로써 주택 가격을 상승시킬 수 있다.
2. 주택법령상 국민주택건설 사업을 추진하는 공공사 업에 의하여 개발 • 조성되는 공동주택이 건설된 는 용지에는 주택의 분양 가격을 제한할 수 있다.
3. 주택법령상 사업주체가 일 반인에게 공급하는 공동 주택 중 공공택지에서 공 급하는 도시형 생활주택 은 분양가상한제를 적용하지 아니한다.
4. 역도시화 현상이란 도시에 집 중되어 있던 인구가 다시 외곽지역(변두리, 농촌지역)으로 분산되는 현상을 말하며,
U턴 현상이라고도 한다. 이는 분양가규제정책 및 직주 분리현상과 관련된다.
2. 분양가 자율화
(1) 의의
분양가자율화정책은 분양가규제를 풀고 자율화하여 시장기능에 따라 가격 이 결정되도록 하는 제도로서, 주택경기가 침체된 경우에 주택시장 활성화를 위해 사용될 수 있다.
(2) 특징
① 분양가규제시에 비해 건설업자의 생산성이 향상되므로 주택의 질이 향 상되고 공급이 증가한다. 다주택공급업체 간 과도한 광고비 지출 등 신규분양시장 과열 우려가 있다.
② 분양가가 상승하므로 저소득층의 부담이 커질 수 있고, 신규주택가격 상승에 편승하여 중고주택가격도 상승할 수 있다.
③ 분양가규제시에 비해 전매차익을 노린 투기적 수요 또는 가수요가 감소할 것이다.
④ 대형주택 위주의 공급이 증가하여 저소득층의 주택구입난이 더욱 심화되므로 이에 대한 대책으로 과세를 강화할 필요가 있다.
⑤ 도심지에 대형주택이 많이 건설되어 도심의 상향여과나 도시 회춘화(도심의 재활성화)가 발생할 수 있어 직주접근이 발생할 수 있다.
(3) 분양가자율화의 문제점에 대한 대책
일정 비율의 소형임대주택 건축 유도, 분양가원가공개제도의 실시 등이 있다.
3. 선분양제도와 후분양제도
| 선분양제도(공급자 중심) | 후분양제도(수요자 중심) |
| • 분양 후 주택 건설(견본주택 필요) • 품질저하, 투기발생(가수요. O) • 소비자 이자부담(개발자 사업부담 감소) • 소비자 목돈 부담 x • 공급자 자금조달 용이, 공급 증가 동 • 대형건설사 독과점 견제 |
• 주택 건설 후 분양(견본주택 불필요) • 품질향상, 투기억제(가수요 X) • 공급자 이자부담(개발자 사업부담 증가) • 소비자 목돈 부담 0 • 공급자 자금조달 곤란. 공급 감소 • 대형건설사 독과점 발생 |
(1) 선분양제도(공급자 중심: 공급 증가)
[1] 의의
① 선분양제도는 주택건설업체가 주택을 완성하기 전에 입주자를 모집하 여 계약금, 중도금을 미리 수령하여 주택건설자금으로 사용할 있게 하는 제도이다.
② 선분양제도는 주택건설업체가 자금을 빨리 확보할 수 있게 한 공급자 지원제도이다. 기본적으로 만성적 초과수요(수요량 > 공급량)가 있는 나라나 지역에서는 매도자시장(공급자 위주)이 형성되어 선분양제도가 지배적이다.
[2] 장점
① 자금조달이 용이하여 건설사의 주택공급이 활성화된다.
② 시장위험이 수요자에게 전가되므로 건설업체의 위험관리가 용이하고 주택공급이 증가된다.
③ 개발업자의 시장위험이 작아지고 분양가는 낮아진다.
④ 수요자는 건축기간 중 분양대금을 분할납부할 수 있다면 금융부담이 줄어든다.
⑤ 건설업자가 분양대금을 미리 분할하여 수령하므로 자금융통의 수단이므로 금융의 수단이 된다(공급자 금융).
[3] 단점
① 견본주백과 달리 부실시공으로 주택의 품질이 저하될 위험이 있다.
② 양도차익을 기대한 투기위험이 있으며 가수요와 투기수요가 증가한다. 따라서, 주택분양을 받기 위해 주택청약저축제도가 활성화된다.
③ 건설업체 부도시 소비자의 피해속출 위험이 있다. *
* 소비자 피해를 줄이기 위해 건물 완성을 보증하는 주택도시보증공사(HUG)가 있다.
④ 견본주택만 보고 선택하므로 소비자의 선택폭이 축소된다.
⑤ 건설자금이자는 소비자가 부담한다.
(2) 후분양제도(수요자 중심: 공급 감소)
[1] 의의
주택 후분양제도는 주택을 완공한 후에 분양하는 제도로서 주택건설자금을 건설업자가 직접 조달한다.
초과공급(공급량 > 수요량)이 있는 나라나 지역에서는 매수자시장(수요자 위주)이 형성되어 후분양제도가 지배적이다.
[2] 장점
① 주택의 품질개선 효과가 있다.
② 청약가수요 감소로 투기억제 효과가 있다.
③ 건설사의 부도로 인한 소비자 불안심리가 해소된다.
④ 소비자가 주택완제품을 비교 후 계약하므로 소비자의 선택폭이 커진다.
[3] 단점
① 건설업자(생산 공급자)의 시장위험부담이 증가하므로, 분양가가 높아지는 경향이 있다.
② 시장위험을 공급자가 부담하므로 주택공급이 감소된다.
③ 분양대금의 일시납부로 인한 목돈 마련의 어려움이 있다. 저소득층이 주택구입의 부담이 되므로 MBS(Nortigage Backed securities, 주택저당증권) 제도를 정착시켜야 하고 주택건설업자의 자금난을 해결하기 위한 프로젝트파이낸싱이 활성화되어야 한다.
④ 자금여력이 없는 건설업체의 부도 위험이 크고 건설자금 조달이 곤란할 수 있다.
⑤ 건설자금의 이자는 형식상 공급자가 부담하나 실질적으로 소비자에게 전가시키고 있다.