1. 부동산 시장의 개념
(1) 시장의 개념
시장이란 수요와 공급이 계속적으로 나타나서 가격과 양이 정해지고 매매가 규치적으로 일어나는 곳이다. 즉, 시장이란 수요와 공급이 만나서 유사 한 부동산에 대해 유사한 가격이 형성되는 지리적 구역이다.
(2) 부동산시장
부동산시장은 자본시장의 일종으로 정의한다면 권리가 이전되는 추상적 시장이며, 일정한 지리적 공간을 수반하는 공간시장으로 정의한다면 구체 직 시장이라 볼 수도 있다. 또한 부동산시장은 불완전정쟁시장이며, 그중 에서 독점적 정쟁시장으로 보는 것이 일반적이다. 부동산시장은 효율적 시 장의 유형 중 준강성 효율적 시장으로 존재한다고 볼 수 있다.
2. 완전경쟁시장과 불완전경쟁시장
(1) 완전경쟁시장
완전경쟁시장은 현실 속에 존재하기 곤란하지만, 시장경제의 바람직한 모델이므로 이를 먼저 분석한 후에 불완전경쟁시장인 부동산시장을 이해해야 한다.
① 수요자와 공급자가 다수: 완전경쟁시장에서는 한 산업 내에 기업의 수가 많아서 개별기업의 생산량 증가나 감소가 시장가격에 어떠한 영향도 미치지 못한다.
② 상품의 동질성: 완전경쟁시장에서 상품의 질은 동일하므로 수요자는 어 떤 공급자로부터 상품을 구입해도 동질적 상품을 구매하게 된다.
③ 시장진입과 탈퇴의 자유: 완전경쟁시장에서는 누구든지 수요 • 공급의 시장에 진입과 탈퇴가 자유로워야 하며, 생산요소의 이동도 자유로워 야 한다.
④ 완전한 정보(모든 정보): 완전경쟁시장에서는 모든 시장참여자들이 의 사결정에 필요한 정보를 정확하고 완전하게 알 수 있어야 한다. 즉, 정 보비용과 초과이윤이 존재할 수 없는 시장이다.
(2) 불완전경쟁시장
불완전경쟁시장이란 완전경쟁시장의 요건을 갖추지 못한 시장으로, 다시 독점시장, 과점시장, 독점적 경쟁시장으로 분류된다. 부동산시장은 판매 자와 구매자가 소수이며, 판매되는 상품의 이질성, 자유로운 진입과 퇴거 가 곤란, 불완전한 정보로 인해 완전 경쟁시장의 성립요건을 만족하지 못하 므로 불완전경쟁시장이라 할 수 있다. 즉, 부동산시장은 불완전경쟁시장으 로 분류되지만, 학문적으로 분석 시에는 완전경쟁시장이라는 이상적 상황을 가정한 후 분석하는 것이 바람직하다.
① 독점시장: 한 재화나 서비스공급이 하나의 기업에 의해 이루어지는 시 장을 말한다. 전력시장, 담배시장 등을 예로 들 수 있다.
② 과점시장: 동질적 또는 이질적 상품을 생산하는 공급자가 둘 이상의 소수의 기업인 경우의 시장을 말한다. 자동차시장, 휴대폰시장 등을 예로 들 수 있다.
③ 독점적 경쟁시장: 동종의 이질적 상품을 생산하는 공급자가 다수인 시장으로서 완전경쟁시장과 독점시장의 성격을 모두 가지고 있다(예 약국, 음식점, 미용실, 부동산시장)
(심화& 참고) 완전경쟁시장의 특징
1. 완전경쟁시장에서는 일물 일가의 법칙이 적용된다.
2. 개별기업은 시장가격을 그대로 수용하는 가격순응자 (price taker)이므로 개 별기업의 수요곡선은 수평 (탄력성 = 00, 완전탄력적)이다.
3. 완전경쟁시장에서는 정보 가 완전하므로 정보비용과 초과이윤이 존재하지 않 으며, 기회비용만큼의 이 윤인 정상이윤만 존재한 다. 따라서 완전경쟁시장 은 반드시 할당 효율적 시 장이 된다.
3. 시장의 유형
(1) 용도에 따른 구분
① 주거용 부동산시장: 도시주택, 교외주택, 농촌주택이 있다.
② 산업을 부동산시장: 업무용 빌딩, 상가부동산, 영화관, 백화점, 숙박업소가 있다.
③ 공업용 부동산시장: 공장, 광산, 창고가 있다.
④ 농업용 부동산시장: 입야, 초지, 목장, 과수원, 농작물재배농지가 있다.
⑤ 특수목적용 부동산시장: 묘지, 골프장, 공원 기타 공공용 부동산이 있다.
(2) 시장범위에 따른 분류
① 개별시장: 이는 지역 내 개개의 부동산은 각각 다른 위치, 면적, 형태를 가지므로 개별부동산마다 형성되는 시장을 말한다.
② 부분시장(하위시장, sub-market): 이는 개별시장과 전체시장의 중간 규모의 시장으로서 지역별 부분시장, 용도별 부분시장, 점유형태별 부 분시장, 가격 수준별 부분시장 등이 형성되어 시장세분화가 이루어지는 시장을 말한다.
③ 전체시장: 이는 개별시장의 총합으로서 일반재화에 비교해 볼 때 공통 점이 있으며 전체로서의 부동산시장의 특성도 있다.
(참고) 부동산시장의 구분
1. 시장의 세분화와 시장의 차별화
① 시장 세분화: 수요자의 특성에 따라 시장을 구분하는 것
② 시장 차별화: 공급제품의 특성에 따라 시장을 구분하는 것
2. 부동산시장의 유형
① 용도에 따른 분류: 주거용, 상업용, 공업용, 농업용, 특수목적용 부동산시장
② 시장범위에 따른 분류: 개별시장, 부분시장, 전체시장
(심화 & 참고)
부분시장을 세분화할수록 부동산 상품의 동질성과 대체성이 커지므로 수요의 탄력성은 보다 탄력적이 된다. 따라서, 전체시장은 수 요가 비탄력적이지만 부분시 장은 수요가 보다 탄력적이 된다.
1. 시장세분화(market seg-mentation)란 일정한 기준에 의해 주택 수요자를 보다 동질적인 소집단으로 로 구분하는 것이다.
2. 부동산시장은 부동산의 유 형, 규모, 품질 등에 따라 구별되는 하위시장이 존재한다.